Bài viết

Những câu hỏi liên quan đến Pháp lý dự án Bất động sản

Câu hỏi 1: Thời gian qua có rất nhiều người quan tâm về Hợp đồng ký quỹ trước khi dự án đủ điều kiện bán hàng, Ông có thể cho mọi người biết thêm nội dung của Hợp đồng ký quỹ như thế nào?

Trả lời:

Thứ nhất, Theo quy định tại Điều 330 về “Ký quỹ”, Bộ luật Dân sự 2015, “Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong tỏa tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ”. Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc tài sản giá trị vào tài khoản phong toả của khách hàng tại một ngân hàng, để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Thủ tục gửi và thanh toán thực hiện theo quy định của Luật ngân hàng nhà nước, như vậy, tiền ký quỹ của khách hàng được gửi vào tài khoản của khách hàng, mở tại ngân hàng, được hưởng lãi suất tiền gửi và được phong tỏa, chủ đầu tư không được sử dụng.

Đối chiếu với quy định tại Khoản 4 Điều 16, Luật Kinh doanh bất động sản quy định các hành vi bị cấm: “Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh bất động sản”. Nếu huy động hoặc chiếm dụng vốn trái phép thì phải có hành vi sử dụng vốn, trong trường hợp này, chủ đầu tư không được sử dụng vốn, vì tiền ký quỹ được phong tỏa trong tài khoản của khách hàng tại ngân hàng do khách hàng và chủ đầu tư chỉ định, do đó không có hành vi chiếm dụng vốn, cũng như không có hành vi huy động vốn trái phép.

Thứ hai, Cũng theo quy định luật kinh doanh bất động sản, Chủ đầu tư được bán nhà ở hình thành trong tương lai, khi chủ đầu tư có các hồ sơ chủ yếu về dự án như: Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500; Chấp thuận chủ trương đầu tư; Quyết định giao đất; Nộp tiền thuế sử dụng đất; Giấy phép xây dựng; Văn bản của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đủ điều kiện bán hàng; Thi công xây dựng xong móng đối với nhà cao tầng; Thi công xong phần hệ thống giao thông, hạ tầng kỹ thuật đối với nhà ở thấp tầng. Việc thoả thuận giữa các bên theo Hợp đồng ký quỹ ba bên (khách hàng, ngân hàng, chủ đầu tư) là thực hiện theo Luật Dân sự, tôn trọng quyền tự do dân sự của ba bên, tức là ký quỹ có tính chất như là để giữ chỗ, thể hiện sự quan tâm của khách hàng đến dự án.

Thứ ba, Theo các chuyên gia bất động sản, việc ký quỹ mua nhà với vai trò trung gian của ngân hàng là hình thức phổ biến trên thế giới. Thông thường khách hàng mua nhà về mặt kỹ năng, về mặt trình độ, về mặt pháp lý, đặc biệt là thẩm định về mặt tài chính đương nhiên sẽ không bằng ngân hàng. Ngân hàng thường sẽ thẩm định và quy trình thẩm định của ngân hàng sẽ giúp khách hàng mua nhà tin tưởng hơn. Nói một cách chính xác nhất, đây là một giao dịch “thuận mua vừa bán” giữa chủ đầu tư và khách hàng, trong đó ngân hàng là bên thứ ba uy tín nhất đứng ra đảm bảo quyền lợi của đôi bên.

Như vậy, hình thức ký quỹ sẽ có lợi cho chủ đầu tư, khi được đảm bảo về các khách hàng thật, có nhu cầu mua nhà ở dự án, tránh được các rủi ro về đầu cơ, nhu cầu mua nhà ảo. Khách hàng mua nhà sẽ được đảm bảo về mặt tài chính, bởi nếu có rủi ro tài khoản bị giải tỏa mà khách hàng không biết, thì bên phải chịu trách nhiệm là ngân hàng. Ở một góc độ khác, việc các chủ đầu tư đưa ra chính sách ký quỹ tại ngân hàng là việc giúp khách hàng sớm tiếp cận, lựa chọn được sản phẩm với mức giá dự kiến hợp lý, đây chính là lý do khiến nhiều khách hàng tin tưởng lựa chọn hình thức giao dịch ký quỹ này với các chủ đầu tư.

Thứ Tư, Về phía ngân hàng, ký quỹ là một loại hình giao dịch dân sự và thương mại được các tổ chức và các cá nhân áp dụng rộng rãi trong các giao dịch dân sự, thương mại. Ký quỹ là phương án sử dụng ngân hàng như một tổ chức trung gian quản lý và thực hiện theo thỏa thuận trước của các bên. Khi xảy ra các sự kiện mà các bên đã thỏa thuận trước, ngân hàng sẽ thực hiện: Mở phong tỏa tài khoản của khách hàng, để khách hàng sử dụng số tiền trên tài khoản của khách hàng đối với trường hợp Chủ đầu tư không đáp ứng được thỏa thuận trong hợp đồng ký quỹ; mở phong tỏa tài khoản của khách hàng, chuyển số tiền ký quỹ ban đầu trên tài khoản của khách hàng cho chủ đầu tư theo đúng thỏa thuận trong Hợp đồng ký quỹ.

Chính vì vậy, xuất phát từ nhu cầu của khách hàng, mong muốn sớm được sở hữu căn hộ Officetel tại Dự án The Lotus Center phân khu Platinum Center Point, Khách hàng và Chủ đầu tư chỉ định Ngân hàng thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam – Chi nhánh Quang Trung (Ngân hàng) là trung gian thực hiện cung cấp dịch vụ ký quỹ, sau đó khách hàng mở một tài khoản bằng Đồng Việt Nam và nộp số tiền ký quỹ tối thiểu 200.000.000 đồng/tổng giá trị căn hộ dự kiến và được hưởng lãi suất tiền gửi có kỳ hạn tại Ngân hàng (để tránh hiểu lầm, tài khoản ký quỹ của khách hàng là tài khoản duy nhất của khách hàng tại ngân hàng), Chủ đầu tư không được sử dụng khoản tiền ký quỹ này và thống nhất 2 phương án.

Phương án 1, Trường hợp dự án đã đủ điều kiện bán hàng, mốc thời gian kỹ quỹ, cũng như thời gian gửi tiền của khách hàng chưa hết, khách hàng thực hiện ký kết hợp đồng mua bán và thanh toán tiền đợt 1, số tiền thanh toán đợt 1 được trừ 200.000.000 đồng cho đến khi thời gian gửi tiền của khách hàng đã hết, Ngân hàng thực hiện mở phong toả tài khoản khách hàng, chuyển tiền cho Chủ đầu tư (số tiền 200.000.000 đồng chậm thanh toán đợt 1 chủ đầu tư không tính lãi).

Phương án 2, Trường hợp dự án đã đủ điều kiện bán hàng, mốc thời gian ký quỹ và thời hạn gửi tiền đã hết, nhưng khách hàng không còn nhu cầu mua nhà, từ chối không ký hợp đồng mua bán, khách hàng sẽ bị phạt, nội dung phạt đã được quy định trong Hợp đồng ký quỹ.

Câu hỏi 2: Tôi đang muốn mua chung cư trả góp và đã đặt cọc giữ chỗ 20 triệu đồng. Chủ đầu tư yêu cầu đặt thêm 100 triệu giữ chỗ (có hoàn trả). Vì số tiền lớn, tôi muốn được xem Giấy phép xây dựng thì CĐT trả lời đến khi ký hợp đồng mua bán thì mới được xem các giấy tờ pháp lý. Hiện dự án đang ép cọc, tôi có thấy máy móc nhưng không hoạt động. Tôi còn nghe nói dự án vẫn chưa có giấy phép. Tôi đang rất hoang mang, không biết về các giấy tờ được phép xem khi mua chung cư và các thủ tục mua bán ra sao?

Trả lời:

Thứ nhất, trước khi ra quyết định đặt cọc mua căn hộ cung cư, bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ thông tin về dự án như:

– Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh của chủ đầu tư: trong đó phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản.

– Một giấy tờ vô cùng quan trọng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(sổ đỏ) hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư. Khi dự án có đủ giấy chứng nhận nghĩa là dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án là “đất sạch” không có tranh chấp pháp lý về sau.

– Giấy tờ thứ ba là giấy phép xây dựng của dự án. Nhiều dự án hiện nay xảy ra tình trạng xây dựng không phép và bị đình chỉ thi công, dẫn đến chậm tiến độ dự án.

– Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất. Nhiều khu chung cư khi người dân đi làm sổ đỏ bị vướng bởi chủ đầu tư còn nợ nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

Thứ hai, về thủ tục mua bán căn hộ chung cư:

Bước 1: Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải thống nhất lập Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định và theo mẫu tại Thông Tư 19/2016/TT-BXD.

Bước 2 (nếu có): Thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí tại cơ quan thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng. Trường hợp được miễn thuế phải có tài liệu chứng minh.

Bước 3: Yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào Văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng, gồm các giấy tờ sau đây:

– 5 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.

– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư. Trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó. Trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở.

– Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân. Nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.

Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 5 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ theo quy định. Bên nhận chuyển nhượng cuối cùng sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định.

Câu hỏi 3: Trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, có điều khoản phí bảo lãnh cho hợp đồng mua bán do bên mua trả. Chủ đầu tư cũng đã cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý, trong đó có Thư cam kết bảo lãnh của Ngân hàng cho HĐMB của dự án. Phí bảo lãnh cho HĐMB là 2% giá trị HĐ. Cho tôi hỏi hợp đồng bảo lãnh đó có bắt buộc không? Người mua không cần bảo lãnh cho HĐMB có ảnh hưởng gì đền việc cấp sổ hồng sau này không? Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cảm ơn.

Trả lời:

Theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản 2014, Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Đối với chủ đầu tư khi bán nhà hình thành trong tương lai, đây là quy định bắt buộc. Phí bảo lãnh là chi phí phát sinh, được chủ đầu tư tính vào giá bán căn hộ hoặc nhà ở hình thành trong tương lai.

Như vậy, theo quy định trên, việc bảo lãnh chỉ áp dụng đối với bên bán là các chủ đầu tư. Hiện tại, pháp luật không quy định bắt buộc bên mua phải thực hiện việc bảo lãnh đối với hợp đồng mua bán. Do đó, trường hợp khách mua không tiến hành bảo lãnh cho hợp đồng mua bán cũng không ảnh hưởng gì đền việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sau này.

Câu hỏi 4: Muốn đầu tư bất động sản nhưng không có nhiều vốn, tôi nên chọn loại hình đầu tư nào?

Trả lời: Có rất nhiều nhà đầu tư nhỏ đứng trước những khó khăn về dòng vốn. Giải pháp hiệu quả nhất cho vấn đề này đó chính là lựa chọn loại hình đầu tư phù hợp. Khi bạn không có nguồn vốn vững mạnh, bạn có thể tìm đến những sản phẩm vừa túi tiền của mình.

Tuy nhiên, thông thường những sản phẩm với vốn nhỏ hoặc phù hợp với túi tiền của bạn thường không có khả năng sinh lời tốt, dễ gặp rủi ro như chôn vốn lâu khiến bạn lỗ hoặc phá sản.

Do vậy, đề xuất mà chúng tôi muốn gửi đến bạn đó là chọn các dự án căn hộ officetell. Lý do chọn loại hình căn hộ officetell:

Thứ nhất, đến từ mô hình căn hộ đa năng 2 trong 1, chủ sở hữu căn hộ vừa làm văn phòng, vừa để ở. Căn hộ Officetel với đầy đủ các tiện ích về công năng như bàn làm việc bằng chân sắt mạ đồng, với mặt vân gỗ ép công nghiệp, phía trên tường tận dụng làm các tủ gỗ treo tường để tài liệu, cùng với bộ ghế salong mềm mại, bàn trà kết hợp với thảm trang trí họa tiết, tạo nên không gian tiếp khách và họp nhóm ấm cúng và thân thiện. Thật tiện ích, khi nội thất phòng bếp, được thiết kế tiện nghi và gọn gàng cùng tông màu với không gian tiếp khách và không gian làm việc.. còn phòng ngủ căn hộ lại được thiết kế tối giản, mang âm hưởng cổ điển, ấm cúng như phòng ngủ gia đình, nhưng lại sang trọng và tiện nghi như phòng khách sạn cao cấp…thêm vào đó, được tô điểm hệ thống phào chỉ nhẹ nhàng và rèm vải cao cấp với tông màu cuốn hút, hòa nhập với phong cách nội thất của căn hộ.

Thứ hai, được phép đăng ký giấy phép kinh doanh từ chính địa chỉ căn hộ. Một trong những ưu thế khiến căn hộ Officetel thu hút được khách hàng là có thể dùng chính địa chỉ căn hộ để đăng ký giấy phép kinh doanh và giấy phép mở văn phòng giao dịch. Tại mỗi tòa nhà căn hộ Officetel còn có lối vào, sảnh thang máy riêng, thuận tiện cho việc di chuyển của cán bộ nhân viên tại các công ty. Hơn nữa, khu vực văn phòng còn có khu vực lễ tân để hướng dẫn khách hàng đến giao dịch, cũng như có thể treo bảng tên công ty ngay khu vực tiền sảnh đón khách của tòa nhà.

Thứ ba, tỷ suất sinh lời cao từ việc đầu tư cho thuê hiệu quả. Theo đánh giá của thị trường bất động sản, tiềm năng cho thuê đang là yếu tố ngày càng quan trọng, trong các quyết định đầu tư mua căn hộ officetel của nhà đầu tư. Bản thân căn hộ Officetel là một tài sản giá trị và mang lại lợi nhuận tốt hơn so với việc phát triển văn phòng cho thuê truyền thống, giúp dòng tiền quay vòng nhanh hơn với mức sinh lợi từ 8% – 10% mỗi năm trên tổng giá trị căn hộ. Như vậy,